Стоимость аренды складов в Московском регионе бьет рекорды

Она растет из-за высокого спроса и подорожания стройматериалов
Сейчас себестоимость сооружения логистических объектов пересматривается практически в еженедельном режиме / Максим Стулов / Ведомости

Стоимость аренды складов в Московском регионе по итогам первого полугодия 2021 г. составила 4100–4450 руб. за 1 кв. м в год, следует из отчета консалтинговой компании JLL. По ее данным, это самый высокий показатель за шесть лет. В последний раз площади в московских логистических комплексах сдавались по похожим ставкам (4000–4500 руб. за 1 кв. м в год) в конце 2015 г. Из отчета JLL следует, что только за этот год стоимость аренды складов увеличилась в среднем на 5,5%. Рост ставок подтверждает и директор департамента индустриальной и складской недвижимости Knight Frank Константин Фомиченко. По его словам, сейчас площади в готовых объектах можно снять в среднем по 4280 руб. за 1 кв. м в год, а в строящихся – по 4500 руб. Руководитель отдела складской и индустриальной недвижимости CBRЕ Антон Алябьев отмечает, что ставки выросли не только в Москве и Московской области, но и в регионах. По его словам, стоимость аренды в новом объекте, который будет строиться под конкретного клиента, может достигать уже 5000 руб. за 1 кв. м в год. Алябьев отмечает, что похожие темпы роста ставок последний раз были зафиксированы 10 лет назад, когда на рынке наблюдался дефицит качественных складских площадей. 

Увеличение стоимости аренды складов во многом связано с повышенным спросом на такие объекты со стороны логистических операторов и компаний, работающих в сфере онлайн-торговли, говорит заместитель директора департамента складской и индустриальной недвижимости Colliers Наталья Бонд. С ней согласен и руководитель отдела складских и индустриальных помещений JLL Евгений Бумагин. По его словам, в этом году сектор электронной коммерции может вырасти более чем на 40%, что повлияет и на увеличение количества арендуемых складских помещений. На это указывает и ряд уже подписанных в первом полугодии этого года соглашений. К примеру, в начале июля интернет-ритейлер Ozon закрыл крупнейшую сделку на рынке складов за всю его историю: он арендовал три логистических комплекса общей площадью около 400 000 кв. м в Подмосковье и Самарской области у PNK Group. По словам опрошенных «Ведомостями» консультантов, эти объекты будут обходиться компании в 1,6–2,2 млрд руб. в год. По данным JLL, общий объем сделок за первое полугодие в Московском регионе составил 1,29 млн кв. м, это в 2,5 раза больше, чем годом ранее. Согласно ее прогнозу, к концу 2021 г. этот показатель достигнет 2–2,2 млн кв. м. 

Увеличение стоимости аренды обусловлено и ростом цен на стройматериалы, говорят опрошенные «Ведомостями» консультанты. По словам Алябьева, в последние несколько месяцев наблюдается удорожание арматуры, кровли и проч. Он отмечает, что в зависимости от материала рост составил от 15 до 200%, что повлияло и на среднюю стоимость строительства склада – она увеличилась на 65–70%. На столько же, по словам Алябьева, подорожала и рабочая сила на стройках. Бумагин указывает, что сейчас себестоимость сооружения логистических объектов пересматривается практически в еженедельном режиме, поэтому условия договоров между девелоперами и арендаторами в случае даже минимальной задержки могут быть пересмотрены с повышением стоимости. Он также подчеркивает, что сейчас из-за удорожания стройматериалов снижаются и темпы ввода новых объектов, а это также ведет к росту ставок.

Подтверждают такую тенденцию и сами девелоперы. Исполнительный директор Radius Group Захар Вальков отмечает, что увеличение стоимости стройматериалов действительно повлияло на арендные ставки. С ним согласен и управляющий фондом «ПНК девелопмент» Дмитрий Пилевин. Он указывает, что сейчас девелоперы готовы строить объекты под конкретного заказчика уже по совершенно другим ценам. Вальков подчеркивает, что Radius Group фиксирует среднюю ставку аренды на уровне 4100–4250 руб. за 1 кв. м в год, а к концу 2021 г. она может составить уже около 4250–4300 руб. за 1 кв. м. При этом, по его словам, прогнозировать условия аренды в новых объектах сложно, так как она будет зависеть от самого проекта, его специфики, местоположения и проч.

Ставки аренды складов, скорее всего, продолжат расти и в ближайшие полгода, считает Бумагин. По его словам, максимальная стоимость может составить около 4600–4700 руб. за 1 кв. м. Аналогичные цифры приводит и Алябьев. Он также отмечает, что к концу года ожидается и рекордно низкая доля свободных площадей – менее 1%.