Ипотека в 2020 году была выгоднее аренды на 25%, подсчитали в ВТБ
В очень редких случаях, уточняют другие эксперты
Обслуживание ипотеки в Москве в прошлом году было выгоднее аренды жилья, сообщила группа ВТБ со ссылкой на подсчеты компании «Метр квадратный» (входит в группу). Причем в некоторых случаях выгода могла доходить до 25%. Произошло это благодаря льготной ипотеке с господдержкой и рекордным объемам рефинансирования кредитов.
Отток мигрантов, студентов и приезжих из Москвы из-за пандемии и карантина снизил спрос на аренду квартир, что должно было снизить и ставки. Однако стоимость аренды самых востребованных квартир на практике почти не изменилась: аренда подешевела лишь на 3–5%, оценивают в компании «Метр квадратный». То есть собственники предпочитали оставлять квартиры пустыми, но не снижать цены.
В результате аренда московской квартиры площадью 52 кв. м обходилась в среднем в 52 000–55 000 руб. в месяц. Стоимость такой квартиры составляет примерно 11 млн руб. При ее покупке в ипотеку на 18 лет, с льготной ставкой в 6,1% годовых и первоначальным взносом 15% аннуитетный платеж (самая распространенная форма платежа при ипотеке) составит 71 415 руб. в месяц.
Проценты в общей сумме платежа за первый месяц составят 47 529 руб.; в дальнейшем их величина будет снижаться, и в среднем за весь срок такого кредита на выплату процентов будет уходить 28 128 руб. в месяц. Аналитики «Метра квадратного» указывают, что сейчас ипотечные кредиты часто погашаются досрочно, фактический средний срок кредита составляет, по их данным, 9 лет. За это время среднемесячная сумма процентов по указанному кредиту составит порядка 40 000 руб. В любом случае, обслуживание ипотечного кредита в смысле расходов на оплату процентов оказывается при таких параметрах дешевле аренды аналогичной квартиры.
Средний фактический срок кредита в девять лет кажется заниженным, говорит управляющий директор Trade123 Владимир Рожанковский, хотя в последнее годы люди действительно стараются гасить ипотеку досрочно. Он также считает, что более корректно сравнивать с расходами на аренду не процентные платежи по ипотеке, а полный платеж по кредиту с нулевым первоначальным взносом. Есть и еще одно важное обстоятельство: льготную ипотеку можно оформить только от застройщика, т. е. на первичном рынке, и при ряде условий. В остальных случаях, подчеркивают эксперты, средняя ставка по жилищным кредитам составляет 7,8% (против 9,9% годом ранее). При такой ставке аренда все-таки оказывается дешевле, указывают эксперты.
«Если учитывать только снизившиеся проценты по ипотеке, номинальная выгода для покупателей действительно может составлять около 20%, – говорит руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости Irn.ru» Олег Репченко. – Но при этом нужно учитывать, что за прошедший год значительно выросли цены на недвижимость. Так, на вторичном рынке Москвы стоимость метра за 2020 г. повысилась на 16%, на первичном рынке — на 15–20%, а в новой Москве — на 25–30%. То есть дешевая ипотека не столько помогла покупателям сэкономить, сколько разогрела цены на недвижимость».
А по данным «Авито.Недвижимости», рост цен на жилье, наоборот, даже подстегнул спрос на долгосрочную аренду. Так, число запросов на студии в 2020 г. увеличилось на 44%, на однокомнатные квартиры — на 18%, на двухкомнатные — на 9%. «Несмотря на появление льготных ипотечных программ, приобретение квартиры в собственность для некоторых россиян стало обходиться дороже», — говорится в исследовании компании.
На вторичном рынке аналогичные квартиры для покупки подорожали на 15%, а для аренды подешевели на 5%, отмечает Репченко. «То есть даже низкие ставки по ипотеке не делают покупку однозначно более выгодной», — резюмирует он.
По данным аналитического центра ЦИАН, из-за постепенного возвращения сотрудников в офисы в январе 2021 г. и повышения спроса арендодатели начали поднимать ставки: на 5,8% — на однокомнатные квартиры, на 3,3% — на двухкомнатные. «Однако стоимость квартир в продаже показала еще больший рост: на 19,4% и 17,1% для однокомнатных и двухкомнатных квартир соответственно, – отмечает руководитель аналитического центра ЦИАН Алексей Попов. – Это ведет к смещению спроса в пользу аренды». По его подсчетам, при первоначальном взносе по ипотеке в 30% даже снижение ставки по кредиту ниже 8% не позволяют платить по ипотеке меньше, чем за аренду.
Текст публикуется с иправлением. Редакция «Ведомостей» приносит извинения за допущенную ошибку.
