Число покупок инвестиционных квартир снова растет

Однако доходность от сдачи недвижимости в аренду скоро упадет, считают эксперты
Эксперты считают, что ставки аренды недвижимости не будут расти из-за избыточного предложения и сокращения спроса /Андрей Гордеев / Ведомости

В период коронакризиса аналитики отмечают рост интереса людей к покупке недвижимости в инвестиционных целях. Одним из главных последствий этого стало снижение объема их средств на банковских вкладах. «Что в банковских балансах изменилось в минус, так это свободная ликвидность – ее стало меньше. Во многом это произошло потому, что средства населения на банковских счетах растут не так активно», – говорил 6 октября председатель правления банка «Открытие» Михаил Задорнов на конференции «Банковская система России: уроки коронакризиса».

Прогнозируя динамику банковских пассивов в ближайшей перспективе, банкиры считают, что при нынешних ставках население будет искать более выгодные варианты вложений, чем депозиты. И это не только фондовый рынок, который в 2020 г. быстро растет. «Мы, безусловно, и дальше увидим меньшие темпы прироста средств на срочных счетах, поскольку ставки в 4,5–5% непривычны менталитету российского человека, он их считает очень маленькими, хотя они и выше инфляции. Я думаю, какая-то часть денег опять пойдет в недвижимость», – убежден Задорнов.

Расчет тех, кто делает ставку на недвижимость, понятен. Она остается надежным активом для сохранения средств: даже если в краткосрочной перспективе цены могут снижаться, в долгосрочной они растут. «К факторам, повлиявшим на интерес к инвестированию в недвижимость, можно отнести нестабильный курс рубля и снижение ключевой ставки, что привело к снижению доходности банковских депозитов, – объясняет Наталия Пырьева, аналитик ГК «Финам». – Помимо этого, покупателей стимулирует доступная ипотека – банки плавно понижали ипотечную ставку от 8–10 до 5,9–6,4% в этом году».

Начальник управления информационно-аналитического контента «БКС мир инвестиций» Василий Карпунин называет еще одну причину роста числа сделок по покупке недвижимости – отложенный спрос из-за локдауна в начале года. При этом он отмечает, что покупка недвижимости была особенно интересна именно в начале года, с тех пор стоимость квартир уже выросла. «Если говорить об инвестициях, то квартиру стоит воспринимать как инструмент с потенциальным денежным потоком в виде арендных платежей. Как падение процентных ставок должно вызывать переоценку длинных облигаций с постоянным купоном, так и в случае с недвижимостью снижение ставок в экономике должно провоцировать рост стоимости квартир. Этот процесс уже вовсю идет и будет продолжаться еще несколько месяцев», – считает эксперт.

Растущий спрос закономерно приводит к росту цен квадратного метра, причем как первичной, так и вторичной недвижимости. «Первый месяц осени не принес никаких сюрпризов – цены на недвижимость выросли, что обусловлено не только сезонным ростом спроса, но и рядом экономических факторов, в числе которых низкая ключевая ставка ЦБ, позволяющая банкам предлагать очень дешевые кредиты, – комментирует Борис Терехов, партнер группы компаний SRG. – Та же низкая ставка предполагает снижение дохода банковских вкладов. Соответственно, ипотека становится более выгодным капиталовложением, особенно для консервативных инвесторов. Это также повлияло на рост спроса и, соответственно, ценовую политику продавцов на вторичном рынке». По данным SRG, в сентябре 2020 г. быстрее всего дорожали квартиры на вторичном рынке в Санкт-Петербурге (2,01% за месяц и 10,15% с начала года), Москве (1,01 и 8,86% соответственно) и Новосибирске (0,88 и 4,56% соответственно).

Что касается первичного рынка, то после отмены карантина цены на нем повысились из-за растущего спроса вследствие запуска доступной ипотеки. Она же во многом определяет и ближайшие перспективы рынка. С одной стороны, указывает Пырьева, к концу года ажиотаж может несколько снизиться и цены могут упасть на 5–8%. «Некоторые застройщики уже предлагают хорошие дисконты по различным объектам недвижимости», – говорит она. С другой стороны, отмечает Карпунин, продление программы льготной ипотеки сохраняет ситуацию, когда спрос на рынке превышает предложение. «В результате может продолжиться и рост цен. Особенно это коснется именно небольших квартир – студий и однокомнатных, которые являются более ликвидными и в первую очередь покупаются в качестве объекта для инвестирования», – полагает он.

Потенциальным инвесторам, которые ориентированы на покупку недвижимости для сдачи в аренду, Карпунин советует учитывать важный момент. «Сейчас на рынке накапливается избыточная масса объектов, которые предназначены для последующей сдачи в аренду, – отмечает он. – Это несет в себе риски избыточного предложения на фоне снижающегося спроса, ведь многие из тех, кто ранее снимал квартиру, сейчас воспользовались моментом и приобрели недвижимость с низкой ипотечной ставкой». Исторически средняя доходность от сдачи жилья в аренду была чуть ниже уровня ставки депозита, однако сейчас в ряде регионов она превышает среднюю максимальную депозитную ставку в топ-10 крупнейших банков, которая на конец сентября 2020 г. находилась на уровне 4,4%.

«Это кратковременное явление, – уверен Карпунин, – рынок это вскоре исправит, и ставки должны выравняться». Каким образом будет происходить это выравнивание? «За счет роста цены объектов при отсутствии роста арендных платежей в абсолютном выражении, – предполагает он. – Покупая квартиру для сдачи в аренду, нужно понимать, что доходность вскоре вновь опустится ниже депозитной ставки за счет уже начавшегося ускорения роста цен [на недвижимость]. При этом ставки аренды в общем расти не будут из-за избыточного предложения и сокращения спроса».

В целом с учетом поправок на продолжительность кризиса торможения роста цен на недвижимость эксперты ждут ближе ко второму полугодию 2021 г.