Исторические объекты Москвы редко достаются девелоперу в виде готового памятника. Чаще это обветшавшие фасады, утраченные своды, деревянные перекрытия, хаотичные перестройки и более сотни собственников помещений. Девелопер MR берется за такие объекты, даже если другие участники рынка считают их низкомаржинальными или вовсе нерентабельными. Об этом директор по продукту MR Private, направления коллекционной недвижимости MR, Алина Полуказакова рассказала на V специализированной выставке «ПРОреставрацию».
По словам спикера, у работы с историческим наследием нет универсального сценария. Состояние зданий, охранные обязательства и будущая функция требуют отдельного решения для каждого проекта. Еще до начала строительства девелопер проводит историко-культурные и инженерные исследования, изучает архивные документы и фотографии, согласовывает проект реставрации и приспособления объекта к современному использованию.
Одним из примеров такого подхода стал фамильный дом «Люче» в Крестовоздвиженском переулке. Исторический корпус 1927 года к моменту выхода компании на площадку находился в неудовлетворительном состоянии: фасад не поддерживался должным образом, часть его элементов была утрачена или изменена в ходе прежних перестроек. Команда проекта изучила архивные материалы, чтобы вернуть зданию первоначальный облик, включая историческую расстекловку окон, балконы и архитектурные детали.
Сохраненный корпус стал частью нового ансамбля, созданного итальянским архитектором Марко Казамонти и бюро Archea Associati. Современная архитектура продолжает сложившуюся линию Крестовоздвиженского переулка, а обращенные к улице фасады останутся открыты городу.
Более масштабная задача решается в делюкс-квартале «Николь» на Никольской улице. До начала реализации проекта помещения на территории принадлежали около ста собственникам и использовались под офисы, магазины и рестораны. Перестройки разных лет повредили часть исторических сводов и конструкций. После консолидации участка специалисты получили возможность провести комплексное обследование зданий, сохранить уцелевшие элементы и восстановить утраченные по архивным чертежам.
На протяжении двух лет на территории Чижевского подворья, расположенного на участке строительства «Николь», велись археологические исследования. Обнаруженные предметы быта, изразцы, элементы фасадного и интерьерного декора переданы в Музей археологии Москвы. Часть находок представлена в экспозиции резиденции MR Private в Романовом переулке.
В рамках строительства делюкс-квартала ведутся восстановительные и реставрационные работы в храме Успения, с сохранившимися сводами и фасадами усадьбы Хаджи-Консты, архитектурными деталями фасадов по Никольской улице и прилегающим переулкам. Отдельный комплекс работ связан с историческим вестибюлем метро «Площадь Революции» и обновлением расположенных рядом инженерных сетей. После завершения проекта в квартале появятся новые пешеходные маршруты и открытые городские пространства, а на первых этажах разместятся рестораны, магазины и другие общественные функции.
«Каждый раз мы стоим перед новой задачей. Не бывает так, что один проект прошел, все согласовали и теперь точно знаем, как работать дальше. Состояние исторических объектов всегда разное. Девелопмент остается бизнесом, но бизнес должен быть с человеческим лицом. Для нас важно восстановить утраченное, сохранить подлинные детали и дать зданиям функцию, которая позволит им жить дальше. Мы умеем раскрывать ценность сложных площадок через продукт, поэтому беремся и за проекты, от которых другие участники рынка отказываются», — отметила Алина Полуказакова.
Отвечая на вопрос о продолжительности реставрационных проектов, она подчеркнула, что универсального повышающего коэффициента для объектов культурного наследия не существует. Такие проекты развиваются более нелинейно, однако сложность не должна превращать их реализацию в бесконечный процесс.
«У любого процесса должны быть начало и конец. Срок непосредственно строительства больше трех лет становится менее интересным с точки зрения бизнеса, однако процессы, связанные с сохранением исторического и культурного наследия могут вносить в сроки свои корректировки, не зависящие от девелопера. Однако даже в проектах с культурным наследием мы стремимся заранее предусмотреть основные риски и планировать реализацию в пределах трех лет. При этом мы понимаем, что каждая площадка уникальна и требует бережного и индивидуального подхода, который не всегда можно точно спрогнозировать с момента начала работ», — добавила Алина Полуказакова.