Жилье продолжит дорожать

Однако для застройщиков уже появляются первые «черные лебеди»
Рост цен на столичные новостройки в этом году был связан не только с развитием ипотечного кредитования / Максим Стулов / Ведомости

Цены на квартиры в новостройках в старых границах российской столицы в 2020 г. выросли на 20,9%, жилье в новой Москве подорожало на 28,9%. Такие данные приводит директор департамента проектного консалтинга Est-a-Tet Роман Родионцев. Средняя стоимость 1 кв. м на первичном рынке Москвы в ноябре составляла 203 100 руб., это на 16,8% больше, чем годом ранее, говорит управляющий партнер «Метриума» Мария Литинецкая.

Спрос на новостройки начал расти с запуском льготной ипотеки, отмечает Родионцев. Такая мера поддержки застройщиков на период пандемии коронавируса была предложена президентом Владимиром Путиным в апреле этого года. Изначально взять кредит в 6,5% можно было на квартиры стоимостью до 8 млн руб. в Москве и Санкт-Петербурге и до 3 млн руб. в регионах; программу утвердили до ноября 2020 г.

Позже лимит был увеличен до 12 млн и 6 млн руб. соответственно, а действие программы продлили до июля 2021 г. Все это привело к тому, что спрос на новостройки побил все рекорды прошлых лет. По данным Росреестра, за 11 месяцев 2020 г. в Москве был заключено 91 211 ипотечных сделок, это самый высокий показатель за всю историю рынка жилья.

Впрочем, рост цен на столичные новостройки в этом году был связан не только с развитием ипотечного кредитования, объясняет Родионцев. В качестве причин он также называет увеличение стоимости строительных материалов и рабочей силы, необходимость получения проектного финансирования, а также общий рост строительной готовности проектов.

Президент ГК «Основа» Александр Ручьев также обращает внимание на то, что из-за перехода строительной отрасли на схему продажи квартир через эскроу-счета снизилось количество новых проектов, что также привело к росту стоимости жилья. Сотни застройщиков по всей стране были вынуждены уйти с рынка или сократить объемы строительства, напоминает он.

Подорожание квартир уже вызвало критику Путина. Если цены на жилье будут расти, то эффекты от введения льготной ипотеки будут нивелированы, поэтому необходимо отслеживать данную ситуацию и реагировать на нее соответствующим образом, заявил он 23 декабря. Опрошенные «Ведомостями» участники рынка считают, что цены, несмотря на недовольство президента, будут расти и дальше – пусть и меньшими темпами.

Их спад будет связан с завершением программы льготной ипотеки в июле 2021 г., со снижением доходов населения на фоне растущей инфляции, а также девальвацией рубля и последствиями пандемии, говорит Родионцев. По мнению коммерческого директора ГК ФСК Ольги Тумайкиной, жилье в новостройках подорожает в следующем году в среднем на 7–10%. Такой же прогноз у Ручьева. Он добавляет, что предложение в Москве будет и дальше снижаться, а спрос останется стабильным, что скажется на ценах. Сегодняшнее предложение новостроек на столичном рынке минимальное за четыре года, соглашается Родионцев.

А вот управляющий партнер Falcon Group Ольга Шакалова обращает внимание на то, что в ряде проектов, которые должны быть достроены в 2021–2023 гг., количество лотов, предлагаемых по переуступке, уже сейчас сопоставимо с предложением от застройщиков и даже превышает его на 50–100%, при этом цена там зачастую ниже. Она называет эту ситуацию первым «черным лебедем» для рынка жилой недвижимости, который может отразиться на устойчивости финансовой модели девелоперских проектов. Смогут ли застройщики справиться с этой проблемой, пока вопрос.

Директор по продажам ГК «Гранель» Рустам Арсланов тем не менее уверен, что спрос в следующем году будет расти: его подстегнет не только оставленная в силе еще на полгода льготная ипотека, но и нестабильность валютных курсов. Недвижимость, напоминает он, остается одним из самых надежных и выгодных инструментов сохранения средств.