По данным ВЦИОМ около 6% россиян арендуют жилье за плату, еще 2% бесплатно проживают в квартирах друзей и родственников. Очевидно, что аренда жилья больше распространена среди молодых людей, так доля арендаторов 18-24 лет составляет 22% общего объема, доля тех, кому от 25 до 34 лет 18%.
В областных центрах и городах с население от 500 тысяч жителей до 1 миллиона до 14% жителей арендуют жилье, в городах-миллионниках этот процент еще выше – 15%.
Приведенные данные требуют уточнения, поскольку часть сделок по аренде происходит без официального оформления документов, по устной договоренности. Но одно можно сказать с уверенностью – аренда жилья не теряет своей актуальности, она по-прежнему востребована даже на фоне возрождения интереса к ипотечным сделкам по программа льготной ипотеки.
Если посмотреть на рынок аренды в России в перспективе десяти лет (2016-2026 гг.), то можно выделить нескольких ключевых направлений его изменения.
Первое, о чем говорят все эксперты, это рост спроса на аренду. Спрос стабильно и последовательно увеличивался, во многом по причине опережающего роста цен на жилье, а также высоких ставок по ипотечным кредитам. По мнению профессора кафедры бизнес-аналитики Финансового университета при Правительстве Российской Федерации Елены Борисовны Герасимовой именно благосостояние арендаторов является главным фактором роста интереса к аренде, особенно начиная с 2020 года, когда ограничения пандемии КОВИД-19 привели к потере рабочих мест или сокращению доходов домохозяйств. Статистика показывает, что особенно часто к аренде прибегают молодые люди, как одинокие, так и состоящие в браке, а также молодые семьи с одним или несколькими детьми. И здесь, по мнению профессора Герасимовой Е.Б., вступает в действие другой фактор. Дело в том, что благополучные в материальном отношении 2010е годы, а также высокий уровень сервиса в крупных городах сформировали систему ценностей целого поколения, которые сознательно отказываются от владения собственным жильем, поскольку любят путешествовать, менять районы города, города и страны. Несмотря на рост цен на аренду, спрос таков, что рано или поздно можно найти квартиру, которая отвечает твои требованиям без значительных компромиссов. Многие молодые люди предпочитают аренду квартиры в центральной части города, в районе с хорошо развитой инфраструктурой, близостью метро или другого вида транспорта, а также районе, ближайшем к месту работы. При смене места работы меняют и место жительства, с такой жизненной позицией аренда жилья – это идеальная стратегия.
Вторым очевидным признаком российского рынка аренды является рост предложения. Однако здесь не все так просто, поскольку предложение увеличивается зачастую в сегменте старого жилья, тогда как арендаторы предпочитают новый жилой фонд, что также можно выделить в качестве отдельной тенденции развития. Арендаторы стали внимательнее относится к состоянию жилья, готовы рассмотреть более высокий ценовой сегмент, который подразумевает больший комфорт. Растут запросы на свежий ремонт, укомплектованность мебелью и техникой, метраж жилых и нежилых помещений, наличие современной планировки.
Доцент кафедры бизнес-аналитики Финансового университета при Правительстве Российской Федерации Татьяна Борисовна Иззука отмечает, что в последние годы аренда не спонтанным решением бабушки с небольшой пенсией, но профессиональной деятельностью. Произошла существенная профессионализация рынка – многие арендодатели профессионально занимаются арендой как основным своим делом, а также перепоручают заключение договора профессиональным организациям. Использование услуг фирм-агентов обеспечивает быстрый подбор арендаторов, позволяет заключить юридически чистую сделку, дает страховку от недобросовестности арендатора, предоставляет финансовые гарантии. Даже требования к текстам объявлений, которые размещаются на открытых площадках, как отмечает Т.Б. Иззука, стали иными – хорошие, четкие фотографии, в достаточном количестве, чтобы продемонстрировать все особенности сдаваемое в найм жилого помещения. Кроме того, в крупных городах, центрах туризма, высока доля спроса на посуточную аренду жилья, что повышает конкуренцию на рынке аренды.
Нельзя не упомянуть еще об одном признаке отечественного рынка аренды – сезонности. Традиционно сезонный спад спроса на аренду приходится на конец весны – лето. Однако в последние несколько лет отмечается снижение влияния сезонного фактора, что по мнению директора «Центра анализа данных в цифровом пространстве» Елены Чепеленко помимо прочего связано с некоторым замедлением деловой активности, а также с заменой перемещения сотрудника из региона в регион его удаленной работой.
Остро стоит вопрос – что нас ждет в будущем? Как будет развиваться рынок аренды в ближайший год?
По мнению наших экспертов, проф. Е.Б. Герасимовой и доцента Т.Б. Иззуки, рынок аренды на ближайшие год-два сохранит свое нынешнее состояние: сдержанный рост на фоне дальнейшей сбалансированности спроса и предложения; группировка потенциальных клиентов арендаторов по уровню платежеспособности. Существенные изменения могут возникать локально в связи с улучшением инфраструктуры региона/района, в том числе транспортной. Сезонность по-прежнему останется ярко выраженной в период конца лета – начала осени в связи с притоком абитуриентов и студентов.
Вероятный сценарий развития событий: умеренный рост стоимости аренды в пределах официального уровня инфляции (в пределах 3-5 %) со стагнацией в отдельных сегментах.