Внедрение биометрических данных для идентификации сторон сделки: новеллы правового регулирования сделок с недвижимостью

С 1 июля 2026 года вступили в силу поправки в действующее законодательство, позволяющие использовать биометрические данные для идентификации сторон при государственной регистрации перехода права собственности на объекты недвижимого имущества. Данное нововведение призвано устранить географические барьеры и существенно упростить порядок совершения сделок в отношении объектов недвижимого имущества между участниками гражданского оборота.

До 1 июля 2026 года для совершения сделки без личного присутствия собственник был обязан заранее подать бумажное заявление в МФЦ или Росреестр о согласии на проведение электронных регистрационных действий. Это создавало административный барьер: чтобы продать квартиру удаленно, нужно было сначала лично прийти в соответствующее учреждение. Иными словами, для реализации права на удаленную продажу объекта собственнику требовалось до сделки лично явиться в уполномоченный орган для того, чтобы впоследствии совершить сделку дистанционно. С 1 июля 2026 года в Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» были внесены изменения, которые создали правовую базу для полностью дистанционной регистрации сделок с недвижимостью.

Юридической клиникой «Центр правовой поддержки» Юридического факультета Финансового университета при Правительстве РФ проведен анализ нормативно-правовой базы, регламентирующей данный процесс, а также алгоритм совершения дистанционных сделок:

1. Правовой основой нового порядка регистрации сделок с недвижимым имуществом послужили изменения, внесенные Федеральным законом от 07.06.2025 № 133-ФЗ «О внесении изменения в статью 36.2 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости».

2. Согласно статье 1 Федерального закона от 07.06.2025 № 133-ФЗ   часть 6 статьи 36.2 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (Собрание законодательства Российской Федерации, 2015, № 29, ст. 4344; 2019, N 31, ст. 4445; 2021, № 18, ст. 3064; 2022, № 1, ст. 18; № 27, ст. 4586; 2023, № 12, ст. 1879; № 32, ст. 6129) дополнена пунктом 6 следующего содержания: «6) сторонами договора об отчуждении объекта недвижимости, если соответствующее заявление и прилагаемые к нему документы в форме электронных документов и (или) электронных образов документов подписаны усиленной квалифицированной электронной подписью заявителей при условии идентификации сторон договора с использованием государственной информационной системы «Единая система идентификации и аутентификации физических лиц с использованием биометрических персональных данных».

3. Согласно статье 2 Федерального закона от 07.06.2025 № 133-ФЗ взнесённые изменения вступают в силу с 1 июля 2026 года.

4. Согласно новым положениям законодательства, идентификация личности заявителя через Единую биометрическую систему (ЕБС) становится альтернативным способом подтверждения волеизъявления при подаче документов в электронном виде. Важно разграничить два юридических понятия:

5. Установлен добровольный характер применения биометрии при совершении сделки. Законодательно зафиксировано право гражданина отказаться от сдачи биометрии. Если стороны сделки предпочитают традиционный порядок, они могут обратиться в МФЦ или к нотариусу очно, в этом случае требования об идентификации через ЕБС к ним не применяются.

Идентификация по биометрии подразумевает собой установление личности участника сделки путем сопоставления его физиологических характеристик (лицо, голос) с данными, хранящимися в ЕБС.

Закон закрепил возможность использования изображения лица и записи голоса для подтверждения личности при подаче электронного заявления. Биометрия не заменяет усиленную квалифицированную электронную подпись (УКЭП), а дополняет ее. Юридически это трансформирует процесс из простой подачи подписанного файла в процедуру строгой двухфакторной верификации:

- УКЭП подтверждает неизменность документа и волеизъявление стороны;

- биометрия подтверждает, что документ подписывает живой человек, чьи данные зарегистрированы в системе.

- удостоверение подписи: подтверждение неизменности документа посредством усиленной квалифицированной электронной подписи (УКЭП).

Установлен добровольный характер применения биометрии при совершении сделки. Законодатель нормативно закрепил за субъектами гражданского оборота безусловное право отказаться от предоставления биометрических персональных данных и использования инфраструктуры Единой биометрической системы (ЕБС).

В случае, если стороны сделки изъявляют желание придерживаться традиционного порядка совершения сделок, они вправе совершить сделку путем личного обращения в многофункциональный центр (МФЦ), Росреестр   или к нотариусу. При реализации данного порядка требования об обязательной идентификации личности через ЕБС на участников правоотношений не распространяются, а правовой режим совершения регистрационных действий осуществляется по правилам, действовавшим до вступления в силу рассматриваемых поправок.

Юридическая клиника «Центр правовой поддержки» Юридического факультета Финансового университета при Правительстве РФ разъясняет:

«Ключевым юридическим нововведением является возможность подтверждения личности заявителя при подаче электронного заявления через Единую систему идентификации и аутентификации (ЕСИА). Согласно положениям вступившего в силу закона, идентификация по биометрическим персональным данным (изображение лица, образец голоса) выступает обязательным условием для дистанционного взаимодействия с Росреестром, однако она применяется исключительно в совокупности с усиленной квалифицированной электронной подписью (УКЭП).

Правовая природа данного механизма заключается в создании двухфакторной модели защиты титула собственника. Биометрия подтверждает физическое присутствие живого человека перед устройством ввода данных, а УКЭП гарантирует неизменность содержания направляемого пакета документов и волеизъявление стороны».

Биометрическая идентификация личностей участников сделки допустима при совершении следующих юридически значимых действий:

• договоры купли-продажи объектов жилого и нежилого фонда;

• дарение и мена недвижимого имущества;

• регистрация ипотеки (при условии отсутствия противоречий с внутренними регламентами кредитной организации);

• первичная регистрация прав на объекты долевого строительства.

Вместе с тем, законодательство устанавливает ряд исключений. Использование биометрии невозможно при отчуждении долей в праве общей собственности, оформлении наследственных прав, а также если в отношении объекта недвижимости в ЕГРН внесена запись о невозможности государственной регистрации перехода права без личного участия правообладателя. Кроме того, норма не распространяется на сделки с участием несовершеннолетних или недееспособных граждан ввиду необходимости дополнительной проверки их законных представителей.

Оформления сделки с недвижимым имуществом с использованием биометрии включает в себя следующие этапы:

Как отмечает декан Юридического факультета Финансового университета при Правительстве РФ Ручкина Гульнара Флюровна:

«Вступление в силу рассматриваемого нормативного акта не влечет за собой отмену традиционного порядка совершения сделок, а вводит альтернативный механизм, позволяющий осуществлять переход права собственности без физического присутствия участников сделки в многофункциональных центрах (МФЦ) или в учреждениях Росреестра. При этом, с целью минимизации рисков мошеннических посягательств на объекты недвижимого имущества и защиты прав добросовестных собственников законодатель предусмотрел такие защитные механизмы, как:

- институт самозапрета на регистрационные действия. Правообладатель наделен правом инициировать внесение в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) специальной регистрационной отметки о невозможности государственной регистрации перехода, прекращения или ограничения права без его личного участия. Данная блокировка обладает безусловным приоритетом над любыми дистанционными способами подачи заявлений, фактически делая невозможным совершения сделок по доверенности или посредством биометрии, если собственник принял такое решение;

- контроль эмиссии усиленной квалифицированной электронной подписи (УКЭП). В качестве меры оперативного реагирования собственнику рекомендуется активация сервиса уведомлений фактах генерации сертификатов УКЭП на имя гражданина. Своевременное получение подобных извещений позволяет пресечь попытки мошеннического завладения цифровым ключом для подписания правоустанавливающих документов.

- мониторинг правового статуса объекта через систему оповещений Росреестра. Подача заявления о предоставлении сведений об изменениях характеристик объекта недвижимости обеспечивает автоматическое информирование собственника обо всех регистрационных действиях, инициированных третьими лицами. Получение данных сообщений гарантирует возможность незамедлительного оспаривания противоправных действий в судебном порядке до момента завершения процедуры отчуждения имущества».

Таким образом, внедрение идентификации личностей сторон сделок с объектами недвижимого имущества по биометрии направлено на минимизацию риска подделки собственноручных подписей и хищения электронных ключей. Хранение данных в ЕБС осуществляется в виде необратимых числовых хэш-кодов, что исключает возможность их визуализации или использования злоумышленниками даже в случае компрометации базы данных. Переход к биометрической идентификации устраняет барьеры для межрегиональных сделок. Тем не менее, эффективность новой системы напрямую зависит от стабильности работы государственных информационных систем и уровня доверия субъектов права к технологиям хранения чувствительных персональных данных. При этом, новый порядок совершения сделок является исключительно добровольным для сторон сделки и не отменяет возможность совершения сделки при личном присутствии сторон.

В связи со вступлением в силу Федерального закона № 133-ФЗ от 07.06.2025. предлагаем несколько практических рекомендаций для тех, кто планирует пользоваться новой системой идентификации личности:

- если вы еще не сдавали данные биометрии в ЕБС, сделайте это заранее через приложение «Госуслуги Биометрия» или в отделениях банков-партнеров. Система использует изображение лица и запись голоса. Без наличия эталона в базе совершить дистанционную сделку будет невозможно.

- поскольку биометрия дополняет, но не заменяет усиленную квалифицированную электронную подпись (УКЭП), убедитесь, что Ваша электронная подпись действительна.

Для тех, кто не планирует использовать биометрию для проведения сделок и при этом желает максимально защитить себя или своих родственников от действий возможных мошенников рекомендуем установить официальный запрет на совершение любых регистрационных действий с недвижимостью без своего личного присутствия (так называемый самозапрет). Заявление об этом подается через портал «Госуслуги» или в любом МФЦ. После внесения соответствующей отметки в ЕГРН Росреестр отклонит любую попытку зарегистрировать переход права собственности на объект недвижимого имущества по доверенности, биометрии или ЭЦП без физического присутствия гражданина. Помните, этот механизм защищает пожилых родственников лучше любого контроля за их телефонами: если у Вашего пожилого родственника стоит такой самозапрет, мошенники не смогут переоформить его квартиру, даже имея доступ к его смартфону или биометрии.