В течение последних лет для того, чтобы поддержать объемы продаж на первичном рынке недвижимости девелоперы были вынуждены активно предлагать потенциальным покупателям различные альтернативные стандартной ипотеке варианты приобретения жилых помещений, одной из таких значимых альтернатив стала рассрочка. В целом такой инструмент как рассрочка используется на российском рынке достаточно давно, более десяти лет. Смысл инструмента – возможность оплаты приобретаемого объекта недвижимости в несколько траншей без использования кредитования. Схема приобретения жилья с использованием рассрочки может быть вполне интересной и практически безрисковой для отдельных категорий граждан. Как правило, это те покупатели, которые имеют возможность в течение достаточно короткого срока, на который предоставляется рассрочка, внести полную стоимость приобретаемого объекта недвижимости. Это либо те граждане, которые при наличии необходимых для покупки денежных средств эффективно размещали их на депозитах, используя ситуацию высоких ставок по депозитам, либо граждане, которым необходим был определенный запас времени для продажи в комфортных условиях уже имеющегося объекта недвижимости, чтобы далее с доплатой иметь возможность приобрести объект с более интересными параметрами. Покупатели имеющие сложности с полной оплатой объекта недвижимости, как правило, рассчитывают перейти на ипотечное кредитование. Теоретически эта схема также является рабочей, но для ее реализации необходимо получение согласия от застройщика на изменение условий договора купли-продажи и одобрение ипотечного кредита банком, причем оптимальным вариантом в этом случае было бы комфортное значение ставки по ипотечному кредиту к моменту перехода на него.
К числу основных сложностей при этом относятся короткий срок действия рассрочки и вопрос одобрения банком ипотечного кредита. Банк в этом случае осуществляет стандартную оценку платежеспособности потенциального заемщика, и например нарушения графика платежей в период действия рассрочки могут стать причиной отказа в получении ипотечного кредита. Достаточно часто значение может иметь и срок обращения заемщика в банк за кредитом, по уже сданным объектам, либо по объектам, по которым получено разрешение на ввод в эксплуатацию, некоторые банки могут отказывать в кредитовании. Кроме того, девелоперами могут предлагаться разные схемы внесения платежей в период действия рассрочки, в этом случае важно, чтобы на момент перехода заемщика к ипотечному кредиту были внесены как минимум 20% от стоимости объекта.
Однако в схемы рассрочки, предлагаемые потенциальным покупателям, как правило, закладывается значительное увеличение цены объекта, кроме того, застройщиками могут применяться к покупателям штрафные санкции при нарушении сроков внесения платежей.
Значительные объемы использования такого инструмента как рассрочка и его слабая прозрачность для покупателей объектов недвижимости сделали необходимым совершенствование законодательного регулирования этого механизма. В целях регулирования приобретения жилья в рассрочку применяются общие нормы Гражданского кодекса РФ и законодательства о защите прав потребителей. В связи с этим Минстроем совместно с Банком России подготовлен законопроект, регулирующий вопросы длительной рассрочки при приобретении жилых помещений в новостройках. Документ планируется внести на рассмотрение в Государственную Думу осенью 2026 года, принятие закона ожидается до конца года. Законопроект содержит ряд положений, защищающих права приобретателей недвижимости. Например, предусматривается возможность продолжения выплат стоимости объекта по ДДУ и уже после ввода дома в эксплуатацию; переход права собственности на объект к покупателю после ввода дома в эксплуатацию при залоге у застройщика до полной оплаты стоимости недвижимости; передача информации о рассрочке в Бюро кредитных историй; ограничение размера неустойки при просрочке платежа.
Принятие самостоятельного закона, регулирующего рассрочку, по мнению кандидата экономических наук, доцента кафедры финансовых рынков и финансового инжиниринга Финансового университета при Правительстве РФ Тропиной Жанны Николаевны, сможет обеспечить унификацию правил ценообразования на объекты недвижимости, повысит прозрачность заключаемых сделок, поддержит доверие покупателей к застройщикам, и в итоге положительно скажется на строительной отрасли.