Ни для кого не секрет, что ипотека как инструмент поддержки строительной отрасли играет сегодня огромную роль. По данным Банка России за январь - июль 2026 года объем ипотечного кредитования для долевого строительства накопленным итогом в России составил 1,19 трлн руб., что на 7,0 % больше аналогичного показателя 2025 года.
Важно отметить, что, анализируя сделки с покупкой жилья в ипотеку сегодня наибольшую часть составляют сделки с вторичным жильем, далее идут новостройки, и только на третьем месте размещаются сегодня сделки с загородной недвижимостью. Снижение популярности продукта безусловно определяется высокой ставкой. Однако по-прежнему популярной остается семейная ипотека, которая благодаря господдержке продолжает оставаться востребованной и формирует спрос на ипотечном рынке. Это подтверждается и ростом цен на трехкомнатные и многокомнатные квартиры, которые в июле 2026 года обогнали рост цен на однокомнатные квартиры.
Планируемые с 1 июля 2026г. изменения пока не притворились в жизнь во многом из-за того, что ипотека по-прежнему является одним из источников поддержания строительной отрасли. Однако серьезные изменения ожидаются уже с октября 2026 года. Таким образом, у рынка еще есть возможность реализовать свой потенциал в сентябре.
Несмотря на медленное снижение ключевой ставки, выдачи ипотеки во втором квартале выросли на умеренные 12% за счет рыночных кредитов, что сопоставимо со статистикой 2023 года.
По данным экспертов приемлемая для рынка ипотечная ставка в 12% сформируется только при снижении ключевой ставки до 8-9%. Однако несмотря на это до 40% россиян готовы взять сегодня ипотеку на рыночных условиях с целью ее рефинансирования в ближайшие годы.
Таким образом, рынок недвижимости остается по-прежнему привлекательным инвестиционным инструментом. Хотя некоторые скептики считают, что в условиях высокой ставки или использования инструмента льготной ипотеки увидеть реальный прирост стоимости объекта почти невозможно.
По мнению доцента кафедры финансовых рынков и финансового инжиниринга Финуниверситета Алтуховой Е.В. при оформлении ипотечного кредита важно не только соблюдать требования банка, учитывая соотношение уровня долга по отношению к заработной плате, но и осознавать чувство комфорта величины ежемесячного платежа в системе личного финансового планирования с учетом собственных возрастных ограничений и общей величины долговой нагрузки. Не стоит забывать, что ипотеку можно и нужно погашать досрочно, сокращая при этом срок кредита.
Если рассматривать доступность ипотечного кредита в целом по рынку, то важно отметить, что получение ипотеки становиться сложнее не только по причине высокой ставки, но и из-за отказов в выдаче по причине высокой имеющейся долговой нагрузки заемщика, неподтвержденных доходов, а также проблемной кредитной истории. Все это серьезно влияет на общее состояние рынка недвижимости.
Безусловно, не стоит ставить перед собой нереалистичные цели и доводить ситуацию с погашением кредита до просрочки. К слову, просроченной задолженностью по ипотечному кредиту считается долг заемщика, когда регулярные платежи по погашению не поступают в банк в течение шести месяцев и более. Рекордным по величине прироста просроченной задолженности оказался 2025 год. В 2025г. доля просрочки доросла до 1%. При этом в 2026 году ожидается, что доля просроченной ипотеки достигнет 1,5% от ипотечного портфеля банков. Однако, в условиях снижения ключевой ставки и одновременного увеличения объема выдач, эксперты ожидают сокращение доли просрочки в общем увеличении ипотечного портфеля.
В целом рынок настроен весьма позитивно, хотя спрос пока весьма рационально рассматривает локации по умеренным ценам, покупая панельные дома.
Тем не менее на рынок продолжают выходить новые проекты, что свидетельствует положительной динамике устойчивого роста. На самом деле интересный проект всегда найдет своего покупателя. А ипотека лишь удобный инструмент, который не обязательно использовать на срок равный нескольким десятилетиям. Кредит все-таки призван нивелировать временной разрыв между продажей одной квартиры и покупкой другой. В этих условиях рынок застройщика возможно также перестроиться в сторону сдачи квартиры с ремонтом, которая в этом случае точно будет более привлекательна, чем вторичный рынок.