Вопрос о восстановлении прав обманутых дольщиков включен в Стратегию развития строительной отрасли и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации на период до 2030 года. Несмотря на совершенствование законодательства, защита прав участников долевого строительства продолжает оставаться актуальной.
По состоянию на апрель 2025 года, более 2000 проектов в сфере строительства жилья реализуются с переносом сроков сдачи на шесть месяцев, что увеличивает нагрузку на судебную систему. На начало 2025 года в суды поступило 24 812 новых дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве. На заседании Совета Федерации в апреле 2025 года Генеральный прокурор Российской Федерации докладывал, что проблема обманутых дольщиков сохраняется в 22 субъектах Российской Федерации.
С 1 января 2025 года в Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» внесены существенные изменения, касающиеся ответственности застройщика.
Ключевым нововведением стало ограничение ответственности застройщиков за нарушение требований к качеству отделочных работ, работ по установке оконных и дверных блоков и сантехнического оборудования. Теперь с застройщика можно взыскать не более 3% цены договора. При этом новое правило применяется к договорам участия в долевом строительстве, заключенным до 1 сентября 2025 года, в части прав и обязанностей, которые возникли после 1 января 2025 года.
В 2026 году в Государственную Думу внесены новые законопроекты, направленные на совершенствование регулирования долевого строительства.
Минстрой России инициировал законопроект, который позволит застройщикам предоставлять длительную рассрочку по договорам долевого строительства уже после ввода дома в эксплуатацию. С одной стороны, это может расширить доступность жилья для граждан. С другой - возникают новые правовые риски: при нарушении сроков оплаты застройщик вправе потребовать возврата всей оставшейся суммы, что для дольщика может обернуться потерей как квартиры, так и уже внесённых средств.
Рекомендуем до подписания таких договоров тщательно анализировать условия рассрочки и оценивать свои финансовые возможности на весь период платежей.
Одной из обсуждаемых инициатив является предложение о создании механизма, при котором кредиторы могли бы производить взаимозачет встречных требований с обанкротившейся организацией, чтобы россияне, участвующие в финансировании долевого строительства, были защищены в случае банкротства застройщика.
На уровне Президента Российской Федерации также ведется работа над совершенствованием механизмов защиты прав дольщиков. В мае 2025 года по итогам заседания Президиума Госсовета по вопросу развития инфраструктуры для жизни Правительству были даны поручения, касающиеся, в том числе, снижения рисков банкротства строительных компаний. В декабре 2025 года Президент поручил кабинету министров провести детальный анализ ситуации с эскроу-счетами и практикой введения мораториев для строительного сектора.
В странах, где проблема «обманутых дольщиков» стояла наиболее остро, законодатели пошли по пути ужесточения требований к застройщикам и введения специальных видов юридической ответственности.
В Объединённых Арабских Эмиратах после кризиса 2008-2009 годов, когда многие объекты «заморозились», был создан механизм публичности: обязательная регистрация сделок с недостроем, ведение специального реестра, а также открытие целевых счетов эскроу под банковским надзором. Законодательство ОАЭ предусматривает уголовную ответственность за нарушения в сфере строительства - тюремное заключение и крупные штрафы за деятельность без лицензии, фальсификацию документов или присвоение средств дольщиков. Кроме того, действует специальный судебный орган для разрешения споров по незавершённым объектам.
В Индии до 2016 года рынок недвижимости был крайне слабо урегулирован. Принятый Закон «О недвижимости (регулирование и развитие)» установил обязательную регистрацию проектов площадью свыше 500 кв. м, а также требование о перечислении 50% привлечённых средств на отдельный банковский счёт. Застройщик не вправе принимать более 10% стоимости квартиры до заключения письменного договора. Закон предусматривает штрафы до 10% сметной стоимости проекта за отсутствие регистрации и тюремное заключение до трёх лет за неисполнение предписаний регулирующего органа. Если застройщик срывает сроки, он обязан вернуть деньги с процентами или выплачивать проценты за каждый месяц задержки. Также в Индии создан внесудебный механизм - Орган по регулированию недвижимости (RERA), который рассматривает жалобы граждан на задержки, ложную рекламу и иные нарушения.
В Сингапуре действует Закон о застройщиках жилья (контроль и лицензирование), который вводит должность Контролёра жилищного строительства с широкими полномочиями. Застройщики обязаны открывать «проектные счета» для целевого расходования средств покупателей. Закон устанавливает типовые формы договоров и максимальные размеры авансов. За нарушения предусмотрены штрафы до 100 тыс. долларов и лишение свободы. Вся деятельность застройщика находится под постоянным контролем государственных органов.
Гульнара Флюровна Ручкина, профессор, декан Юридического факультета Финансового университета при Правительстве РФ отмечает:
«В 2026 году правовой ландшафт долевого строительства претерпел ряд существенных изменений, которые требуют от участников рынка - как дольщиков, так и застройщиков - пересмотра привычных стратегий поведения. Необходимо отметить отдельные аспекты, которые следует учитывать в текущей правоприменительной практике.
С 1 января 2026 года перестал действовать мораторий на взыскание неустойки с застройщиков, однако Правительство РФ продлило особый режим ограничения ответственности застройщиков до 31 декабря 2026 года. Кроме того, до 31 декабря 2026 года застройщику предоставлена отсрочка применения неустойки. Это означает, что дольщикам, чьи объекты не сданы в срок, следует учитывать: возможность взыскания неустойки формально восстановлена, но на практике сохраняются ограничительные механизмы, которые могут существенно снизить размер взыскиваемых сумм. В таких случаях рекомендуется одновременно заявлять требования о взыскании убытков (например, расходов на аренду жилья), которые не подпадают под действие указанных ограничений.
Дольщикам, приобретающим жильё в рассрочку, необходимо особенно внимательно изучать условия договора и помнить: если оплата не поступает на эскроу-счёт в полном объёме, их средства могут оказаться вне системы государственной защиты».